elEconomista.es – 07/12/2017
La deudora debió solicitar la suspensión de la ejecución antes de la subasta
Los jueces españoles no pueden utilizar la Directiva que defiende los derechos de los consumidores cuando existen cláusulas abusivas y, de esta forma proceder a parar los desahucios en los casos en que la entidad financiera ya se haya adjudicado la propiedad de la vivienda en un procedimiento extrajudicial.
Así lo establece el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en sentencia de 7 de diciembre de 2017, que dictamina que la deudora pudo formular oposición o de solicitar como medida cautelar la suspensión de la ejecución durante la tramitación del procedimiento extrajudicial de venta del bien, alegando la existencia de una cláusula abusiva en el contrato de préstamo hipotecario.
El ponente, el magistrado Egils Levits determina que es por tanto en el marco del procedimiento de ejecución hipotecaria donde el juez que conocía del asunto habría podido proceder, en su caso de oficio, al examen del posible carácter abusivo de cláusulas incluidas en el contrato de préstamo hipotecario.
Y concluye, que en estos procedimientos, cualquier tercero interesado puede adquirir la propiedad del bien y tener interés en iniciar un procedimiento para obtener la entrega del mismo.
En esas circunstancias, permitir que el deudor que constituyó una hipoteca sobre el bien formule frente al adquirente del mismo excepciones basadas en el contrato de préstamo hipotecario, del cual este adquirente puede no ser parte, podría afectar a la seguridad jurídica de las relaciones de propiedad ya nacidas.
Registro de la Propiedad
El magistrado razona que la Directiva 93/13, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores en estos casos no es aplicable porque ese procedimiento es independiente de la relación jurídica que une al acreedor profesional y al consumidor.
Además, considera que tampoco es aplicable porque la garantía hipotecaria se ha ejecutado, el bien inmueble se vendió y los derechos reales sobre el mismo han sido transmitidos sin que el consumidor haya hecho uso de los recursos legales previstos en este contexto.
En la sentencia señala que el objeto del litigio del que conoce el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Jerez de la Fronteral, que plantea la cuestión prejudicial, guarda relación con la protección de los derechos reales de propiedad adquiridos por el Banco Santander a raíz de una venta por adjudicación en subasta e inscritos en el Registro de la Propiedad, con independencia del modo en se han adquirido.
Por lo tanto, considera que se trata de un procedimiento qrealizadocon posterioridad a la transmisión de la propiedad de un bien inmueble y que es iniciado por el nuevo propietario del bien, en virtud de su inscripción como tal en el Registro de la Propiedad, contra cualquier persona que se oponga a esos derechos o perturbe su ejercicio.
Dice el magistrado Egils Levits que el Juzgado español parece considerar que el procedimiento en cuestión constituye una «continuación» del procedimiento extrajudicial de ejecución de la hipoteca constituida por la deudora a favor del Banco Santander, de modo que, a efectos de la aplicabilidad de la Directiva 93/13, este nexo permite obviar la circunstancia de que la garantía hipotecaria ha sido ejecutada, el inmueble ha sido vendido y los derechos reales sobre el mismo han sido transmitidos.
Ell procedimiento no se refierela ejecución forzosa de la garantía hipotecaria del contrato de préstamo que vinculaba a la deudora con el Banco Santander, sino a la protección de los derechos reales asociados a la propiedad legalmente adquirida por el banco a raíz de una venta por adjudicación en subasta.
El procedimiento concluyó con la adjudicación de la vivienda al acreedor por el 59,7 por ciento del valor en que la que había sido tasada a efectos hipotecarios. Tras la adjudicación, la deudora seguía debiendo al banco 13.482,97 euros.