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Después de dos años y nueve meses, tras dos cambios de Gobierno y la sombra de una multa europea, el Congreso de los Diputados ha dado finalmente el visto bueno a la
Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que tendrá que ser ratificada ahora por el Senado, ser publicada en el
Boletín Oficial del Estado (BOE) y un mes después entrará en vigor, aproximadamente en marzo de 2019.
Las medidas contenidas en la nueva ley afectarán a todos aquellos hipotecados que firmen un
préstamo tras su publicación en el BOE, ya que la norma no tendrá carácter retroactivo de forma general. No obstante, sí que afectará a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.
A grandes rasgos, ¿qué debes saber si vas a firmar una hipoteca en base a la nueva ley? Estos son los nueve aspectos fundamentales que destacan desde
iAhorro.
1. Mayor protección al usuario
El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma. «El objetivo es que disponga de tiempo suficiente para leer el contrato con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia. Relacionado con esto y con el fin de evitar que se concedan
hipotecas a personas sin capacidad de pago, el banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado», señala
Manuel Gonzalvez, director de hipotecas de iAhorro. La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el
Banco de España, y si concede el préstamo le permite ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. El coste de esta ‘investigación’ deberá asumirlo el banco, tal y como aclara este experto.
2. El papel del notario
El
papel del notario cobra relevancia a la hora de ratificar que el titular conoce el producto que está contratando. Antes de la ley, el hipotecado solo tenía que ir al notario para firmar su hipoteca. Sin embargo, con la nueva ley, el titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su contrato. La segunda será con la entidad para la firma del
contrato hipotecario. «Además, el contratante tendrá que responder a un cuestionario para demostrar que conoce los entresijos de su contrato. En esta vía, la ley dice que se entregará una manifestación firmada por el
prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido», explica Gonzalvez.
3. Reparto de gastos
Otro de los puntos que más afecta a los clientes es el nuevo reparto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca. Con la nueva ley, el cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, notaría y los gastos del registro). Esta parte supone un ahorro muy importante a la hora de formalizar su contrato. De esta manera, solo tendrá que hacer frente al coste de la tasación, que puede rondar entre los 300 y los 600 euros. Además, el cliente podrá elegir libremente a los tasadores, que podrán ser personas físicas. Ahora el banco será el que pague la
gestoría, notaría, IAJD y el registro. De ellas, la partida del impuesto de
AJD es la más elevada y depende de cada comunidad autónoma. Esta cantidad puede variar entre los 1.500 euros hasta los 6.000 euros en función del préstamo y de la comunidad en la que esté la vivienda. El resto de los gastos podrían suponerle a la entidad un coste entre los 1.000 y los 3.000 euros.
4. Adiós a las cláusulas suelo
La ley aprobada prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El fin de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del
euríbor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, nunca podrá ser negativo.
5. Novedades en las vinculaciones
Seguro de hogar, seguro de vida, tarjetas… Estas son algunas de las vinculaciones que las entidades proponen a los clientes para acceder al préstamo hipotecario. La nueva ley establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque sí podrán hacer
bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad. «Muchos bancos bonifican con descuentos en sus tipos de interés si el cliente contrata alguno de sus productos vínculados. Los bancos podrán seguir comercializando sus productos vinculados, pero ahora el cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas y «en ningún caso» la aceptación por el banco de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo», aclaran desde iAhorro.
6. Comisión de apertura
A la hora de formalizar el préstamo muchas entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura del
préstamo. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%. La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión aunque sí establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio,
tramitación y concesión del préstamo u otros similares.
7. Subrogación y novación, claves tras la firma
El cliente también podrá cambiar de banco o mejorar su hipoteca cuando quiera. Con la
nueva regulación, el cliente con préstamos anteriores a la ley podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Desde este comparador financiero explican que «entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un
mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca. En el caso de la novación si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmaste en tu hipoteca podrás cambiarlas sin que la entidad te cobre ninguna comisión por la novación».
8. Mayor protección en caso de embargo
La ley también protegerá más a los hipotecados en caso de embargo. «Antes, si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad (imaginemos una hipoteca de 20 años, en los 10 primero años), para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses. El nuevo acuerdo eleva los meses de
impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el 3%. Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva ley establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses», explica Gonzalvez.
9. Menos comisiones por amortizar
Por último, bajan a la mitad las
comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).
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