JOHN MÜLLER Madrid 26.12.18 – El Mundo
Christopher Mayer es profesor en la
Columbia Business School y uno de los principales expertos mundiales en
hipotecas inversas . Este instrumento permite al dueño de una vivienda hipotecarla manteniendo la propiedad de la misma hasta que muere o decide abandonarla. Tras enseñar en distintas escuelas de negocios, creó Longbridge Financial, su propia empresa de hipotecas inversas. Acaba de visitar España para participar en un curso de Afi Escuela de Finanzas.
¿Ha visto la serie El método Kominsky ? El protagonista se niega a rodar un anuncio sobre hipotecas inversas porque dice que se engaña a los ancianos…
Éste no es el único programa de televisión que utiliza hipotecas inversas de manera humorística como un producto que debe evitarse. De hecho, muchos estadounidenses son escépticos. Personas de todo el mundo han escuchado historias de terror sobre ancianos que perdieron sus hogares, estafados por inescrupulosos. Muchas historias son leyendas urbanas. Después de todo, con una hipoteca inversa, no hay pagos obligatorios (que no sean impuestos a la propiedad, seguro y mantenimiento) y el préstamo no vence hasta que el hipotecado se va de la casa. Dicho esto, los propietarios de edad avanzada son vulnerables y es difícil garantizar que todas las empresas se comporten de forma ética. Habitualmente le recuerdo a la plantilla que el 100% de nuestros clientes forman parte de una clase protegida. Necesitamos tratarlos como a nuestros padres o abuelos.
¿Cómo está evolucionando el mercado en EEUU?
Hasta hace muy poco, las únicas hipotecas inversas disponibles eran las HECM: Hipoteca de Conversión del Capital de la Vivienda que están respaldadas por la FHA, una agencia del Gobierno. Son un gran producto, pero la FHA ha informado de pérdidas que se derivan de operaciones en las que no se evaluó la capacidad financiera de los prestatarios. Finalmente, las tasaciones de las casas a menudo exageraban el valor. La FHA ha realizado muchas reformas, pero también ha recortado los préstamos. Esto ha llevado a una fuerte caída en hipotecas inversas de hasta un 35-40% en el último año. Como resultado de estos cambios, las empresas privadas hemos comenzado a ofrecer nuestras hipotecas inversas. Hasta ahora, las privadas eran más caras, pero la competencia está bajando los precios.
¿En qué otro país están funcionando las hipotecas inversas?
Probablemente el país más exitoso es Reino Unido . Se realizaron alrededor de 37.000 operaciones el año pasado, casi lo mismo que en el mercado estadounidense, a pesar de que tiene menos del 25% de los ancianos que tiene EEUU.
¿Es mejor la hipoteca inversa que la renta vitalicia?
Las hipotecas inversas son una excelente solución para el prestatario adecuado. Es una forma de aprovechar el capital de la vivienda para contar, al menos en EEUU, con un ingreso fijo mensual durante el tiempo que el prestatario viva en ella. Una renta vitalicia puede proporcionar un flujo de efectivo similar, pero obviamente el inversor debe pagarlo con otro dinero.
¿Qué riesgos existen para los propietarios?
El mayor riesgo es que el propietario se gaste todo el dinero de la hipoteca inversa y no pueda cubrir los costos de seguir viviendo en la casa. Por supuesto, un prestatario también podría obtener una hipoteca inversa y morir al poco tiempo, en cuyo caso el costo del producto habría sido muy alto.
¿No es una manera de desincentivar a la gente a ahorrar?
No creo que sea un gran riesgo. La mayoría de las personas, al menos en EEUU, no ahorran lo suficiente para la jubilación. Después de haber invertido tanto dinero en el hogar,¿por qué no considerar esos recursos para pagar la jubilación?
En España las viviendas representan más de cuatro veces el PIB del país. ¿Podría ser una solución para la crisis de las pensiones?
No hay duda de que aprovechar el capital de la vivienda puede ayudar a pagar los costos de la jubilación en España. El desafío para España es identificar qué parte quedará cubierta por las pensiones del Estado y cuál deberá cubrir el jubilado. Con un envejecimiento cada vez mayor de la población, el país se enfrenta a un coste creciente de las pensiones. El valor acumulado de sus viviendas es una solución potencial si se usa de manera responsable.
¿Es preciso hacer cambios legales para introducir hipotecas inversas con garantías?
En EEUU ya hay protecciones integradas en todas las hipotecas inversas (los propietarios no pueden ser desalojados si la vivienda pierde valor o si la vivienda vale menos que la hipoteca).
https://www.elmundo.es/economia/ahorro-y-consumo/2018/12/26/5c226c6e21efa0f7138b476f.html
