Fórmulas legales para asentar el buen ritmo del sector inmobiliario

Desde 2013, el mundo inmobiliario ha vivido un incremento de operaciones y el negocio del real estate español ha progresado por encima de la media europea. De hecho, el crecimiento de este sector ha progresado a un ritmo asimétrico respecto al resto de ámbitos. Sin embargo, esta reactivación provoca que muchos se planteen si estamos ante una nueva burbuja.

Los expertos destacan que no se puede hablar de burbuja, puesto que la crisis ha servido para aprender de los errores. «La crisis económica ha provocado un efecto de limpieza y de ordenación del sector. Actualmente atravesamos un escenario de moderación», comenta Francisco Silvela, director de adquisiciones y estrategia de Drago Capital.
Algo que corrobora Fernando Arenas, director inmobiliario de Axiare Patrimonio Socimi, que asegura que «contamos con un sector sano, una financiación razonable y estamos por debajo de los precios máximos alcanzados, lo que me hace pensar que será difícil que lleguemos a una situación de burbuja inmobiliaria».

Para Javier Entrecanales, jefe de adquisiciones financieras para España y Portugal de BNP Paribas, es evidente que el sector no se encuentra en una burbuja y destaca que «se ha visto una moderación de los niveles de apalancamiento, así como un crecimiento en la disciplina de las empresas y demás actores en la financiación inmobiliaria (bancos, inversores, agencias de ráting, etcétera)».
Jesús Valderrama, copresidente de Iba Capital Partners, destaca que ve «poco probable que los tipos de interés vayan a subir de forma muy drástica. Lo lógico sería esperar que lo hagan de manera paulatina». Y añade que, «en comercial real estate se han reducido de forma general los niveles de apalancamiento en comparación con los niveles que se llegaron a alcanzar antes del inicio de la crisis y normalmente la banca tradicional no suele sobrepasar el 60% o 65%».

En cuanto a la situación de los diferentes segmentos inmobiliarios, los expertos destacan la buena situación del comercial, especialmente del premium en zonas high street, que están acaparando la financiación de los bancos. Por otro lado, existe una apuesta por la rehabilitación en oficinas y una tendencia creciente a los alquileres en residencial.
Respecto a este último asunto, Javier Hernández, director general de Ahora Management, afirma que hay una diferencia entre lo que está ocurriendo en las viviendas de lujo y en el resto, donde «no se está realizando obra nueva y la dificultad de las clases medias para acceder a la financiación de las entidades bancarias está provocando que crezcan los alquileres». Ignacio Sáenz de Santamaría, gerente sénior de inmobiliario en EYAbogados comenta que «la nueva construcción de viviendas se está viendo entorpecida por la reticencia a comprar suelo que no sea finalista y por los problemas de financiación para acceder a ellos».

«En el residencial de lujo se ha notado un incremento de inversión por parte de promotores iberoamericanos que están adquiriendo edificios icónicos para rehabilitarlos», comenta En Iván Azinovic, socio responsable del sector inmobiliario de EY.
«En el sector de oficinas», explica Valderrama, «hoy día es mucho más frecuente ver que se acometen rehabilitaciones de edificios existentes que operaciones de obra nueva. Una de las razones es que las entidades financieras son más reticentes a estudiar proyectos de construcción y suelen ver con mejores ojos una rehabilitación, que normalmente implica tanto una menor inversión, como riesgos más reducidos y acotados en plazos».

La situación normativa del sector es otro de los temas que los expertos ponen encima de la mesa. Entrecanales dice que no hay que buscar fórmulas mágicas, puesto que «actualmente contamos con un sistema ordenado y habría que preservarlo. Los inversores de capital quieren diversificarse geográficamente, pero si se dan bandazos jurídicos podrían irse»
Por su parte, Azinovic cree que ciertos asuntos, como las ejecuciones hipotecarias deberían estandarizarse, para conocer los plazos y los efectos. En este sentido, Hernández añade que «cada vez es más común la creación de equipos de mediadores para acortar los procesos en los que las personas se niegan a abandonar la vivienda». Por último, Azinovic entiende que «se podrían seguir introduciendo mejoras urbanísticas y fiscales para potenciar la inversión extranjera en España y así competir con otros países receptores de inversión».

Arenas hace hincapié en el aspecto urbanístico. «Sería muy conveniente flexibilizar los cambios de uso de los inmuebles, lo que está muy encorsetado bajo el planeamiento urbanístico actual, y puede traer como consecuencia que ciertas zonas ralenticen su desarrollo. Esto crearía valor e impulsaría la inversión».
En cuanto a la manera de financiarse y las operaciones que se están realizando en España, los expertos destacan la robustez de la inversión extranjera que está llegando a España, así como la solidez mostrada por las entidades bancarias nacionales, ansiosas por conceder financiación, y que, en muchos casos, están haciendo olvidar la financiación alternativa, más cara y agresiva.

Por último, Silvela comenta que se está haciendo «un uso moderado de la financiación por parte de los distintos actores. Con la estabilización del mercado se produce una evolución de inversión oportunista a inversores con retornos más moderados».